Artículos Doctrinales: Derecho Civil

Arbitraje y alquiler (II).El arbitraje para resolver conflictos sobre el impago de rentas y desahucio en arrendamientos de vivienda

De: Iago Pásaro Méndez
Fecha: Enero 2008
Origen: Noticias Jurídicas

En los últimos meses parece haber surgido un interés hacia el arbitraje en arrendamientos urbanos y muy especialmente, como un método de solución de conflictos originados en relación al pago de las rentas y el desahucio del arrendatario. Es decir, como una “garantía” para el arrendador pero, ¿es viable y en su caso, recomendable? Adelanto que la cuestión no es pacífica. En un artículo escrito hace ya dos años, apuntaba la viabilidad de aplicar el arbitraje en arrendamientos urbanos, siempre y cuando se respetase la ley, la moral y el orden público, afirmaciones que sigo manteniendo, reitero, siempre y cuando se respete la ley, la moral y el orden público.

En primer lugar, jamás debe olvidarse que el arbitraje nunca debe ser un método para favorecer a una parte frente a la otra. Un arbitraje debe ser entre iguales, con el objetivo de solucionar conflictos que pudiese surgir en sus relaciones contractuales. En este sentido, y sin pretender entrar en la discusión sobre la posición jurídica que posee un inquilino ante un intermediario en las transacciones arrendaticias así como tampoco en la condición de las personas jurídicas como consumidoras – concepto por otro lado alejado de la definición comunitaria –, es habitual que los contratos de alquiler se formalicen entre partes, entre iguales (personas físicas entre sí, o personas jurídicas entre sí) y como tal, tienen la posibilidad de pactar las condiciones que consideren oportunas y como no, la sumisión al arbitraje en aquellos aspectos que consideren necesarios, y esté permitido.

Desde mi punto de vista, en estos casos, es totalmente viable el arbitraje en derecho sobre las acciones estudiadas. Su recomendación o no, dependerá del contrato y las condiciones pactadas.

Sin embargo, no es menos cierto que cada vez son más habituales las empresas dedicadas al alquiler de viviendas, siendo éstas las propietarias de los inmuebles y las que las ofertan. Es por ello por lo que partiendo de la base que el arrendador (persona jurídica) alquila una vivienda, el arrendatario (persona física) puede encuadrase en la condición de consumidor en base al concepto dado por la Ley 26/1984 General para la Defensa de Consumidores y Usuarios modificada por la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios al establecer como aquella persona, física o jurídica, que adquiere bienes o productos para su utilización y consumo personal, sin que esos bienes se integren en procesos de producción o de comercialización”, es decir, como destinatarios finales y sin que vuelvan a salir al mercado, no teniendo tal consideración quienes adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros.

La definición contenida en el apartado 1, se complementaba con el apartado 2:

“A los efectos de esta ley,son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden.”

Así las cosas, el viernes 30 noviembre 2007 se aprobó el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (BOE núm. 287), promulgándose el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, cuyo artículo 3 define un “nuevo” concepto general de consumidor y de usuario :

“es la persona física o jurídica que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.”

Tal y como expresa el Apartado III de la Exposición de Motivos del RD Legislativo 1/2007, es consumidor / usuario:

“...el que interviene en las relaciones de consumo con fines privados,contratando bienes y servicios como destinatario final, sin incorporarlos, ni directa, ni indirectamente, en procesos de producción, comercialización o prestación a terceros.”

En consecuencia, sigue siendo consumidor la persona que alquila una vivienda para su uso, ya que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, y por lo tanto sigue siendo encuadrable en el “nuevo” concepto.

Pues bien, en mi opinión, en estos casos entre desiguales, no considero que resulte recomendable incluir el arbitraje privado en el contrato de arrendamiento como medio para solucionar los conflictos por impago de rentas y/o desahucio, y ello por varios motivos: