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Estudio básico de propiedad horizontal en el Derecho Común y Particular Catalán | |
De: Antonio Baños López
Fecha: Febrero 2008
Origen: Noticias Jurídicas
EL objetivo fundamental que perseguimos con la presente exposición doctrinal no es otro que el examen de la regulación del especial derecho real de propiedad, que ya adelantamos, se configura como una de las pocas, por no decir la única, simbiosis de propiedad exclusiva y copropiedad al tiempo.
Nos plantearemos cuáles son actualmente sus fuentes legales . ¿Cómo no empezar el examen de la institución y su regulación por el concepto y la naturaleza jurídica?. En cuanto a su constitución, aclararemos algunos temas que son objeto de habitual confusión; no tanto los elementos necesarios para la dación de vida, cuanto la diferencia entre el nacimiento de la copropiedad que late en su seno y el verdadero sometimiento al régimen de propiedad horizontal.
Examinaremos cuales son las formas especiales de administración de la misma, en atención a su “status” intermedio entre simple mancomunidad y sociedad civil y la diferente complejidad que puede alcanzar. Verbigracia : simple copropiedad del 398 C.C. o Propiedad Horizontal tumbada.
Uno de los aspectos más problemáticos en el ámbito de la PH es el de las relaciones entre los condueños. A tal efecto se dictan una serie de normas reguladoras en orden a garantizar un civilizado relacionamiento y una democrática formación de la voluntad común, mediante un régimen de acuerdos adoptados por distintas mayorías.
Quizá sea aquí donde podamos observar uno de los grandes avances de la legislación catalana, como es la introducción de la mayoría cualificada de cuatro quintos en sustitución de la unanimidad exigida por la LPH para la adopción de determinados acuerdos, que tantos abusos de derecho ha provocado. Si bien es cierto que no obstante lo anterior, “como no hay mal que por bien no venga”, gracias a esos constantes abusos los Tribunales se vieron en la necesidad de recuperar la Doctrina, de escasa aplicación, de la interdicción del Abuso de Derecho del artículo 7 del Código Civil, tan olvidada por el jurista en general.
Y finalmente haremos un examen de los distintos órganos de gobierno, donde podremos observar que la diferencia entre ambas regulaciones es casi inexistente, como por cierto ocurre en la totalidad de la institución jurídica.
Pues bien, sin ninguna alta meta, estas son las humildes pretensiones del presente estudio. Esperamos que al menos pueda servir como breve guía de introducción al neófito, y recordación básica a la memoria jurídica de algún que otro colega más ducho en la materia.
Antes de abordar el examen de los puntos esenciales de la propiedad horizontal hemos de partir de su base, que no es otra que la regulación jurídico positiva.
La misma vendrá determinada en primer lugar por la Ley 5/2006 de 10 de Mayo, que se configura como el Título V del Código Civil de Cataluña. De forma pareja, en cuanto no se opongan al derecho cogente mencionado, serán fuente de esta propiedad tanto el título constitutivo como, en su caso, los estatutos y reglamentos de régimen interior. Asimismo regirá la Ley Hipotecaria en sus artículos relacionados, vid. 8.4º, y 5º, 107.11 y concordantes
De forma supletoria, debido a que el Derecho Foral no deja de ser un derecho fragmentario e incompleto, y debido también a la cláusula de supletoriedad del artículo 149.3 C.E(El derecho estatal será, en todo caso, supletorio del derecho de las Comunidades Autónomas) regirá la Ley de Propiedad Horizontal de 1 de Julio de 1960, y finalmente encontraremos el Código Civil, arts. 396 ss.
En cuanto a su concepto, no lo encontremos en la LPH. Omisión que sí parece suplir la Ley 5/06, en sus artículo 553-1. Sin embargo, no proporciona la claridad que una exposición que se postula como docente debe tener. Más clarificante sería la que sigue: “Entiéndase por propiedad horizontal aquella de naturaleza especial que, constituida exclusivamente sobre los edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, y excepcionalmente por parcelas, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble, excluyendo su especialidad la vigencia de la “actio comuni dividundo” y los derechos de tanteo y retracto.”
Su naturaleza se desprende de la definición dada. Es un derecho real de propiedad especial. Y ello debido a la inseparable concurrencia de aquella propiedad exclusiva, absoluta y excluyente sobre los bienes privativos, junto a la copropiedad existente sobre los elementos comunes.
Poco podemos hacer referencia a la comparación de derechos Castellano y Catalán, puesto que en este punto entendemos que son idénticos, o que, cuanto menos, las posibles diferencias no serían en absoluto significativas.
Como negocio jurídico, es de naturaleza dispositiva(por lo que tal será la capacidad requerida), y en su virtud, se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal, construido o en construcción, con su consiguiente división por pisos y locales, así como, esencial, fijar los elementos comunes y las cuotas de participación; sin olvidar superficie útil, límites y plantas. Artículo 553-9. En este mismo sentido se pronuncia el Derecho Común, a salvo de algunas pequeñas diferencias de especificación.
Sí podemos observar una importante diferencia en cuanto a fé pública del documento y su inscripción. El artículo 553-9 exige que el título conste en documento público, y por el 553-7 deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, aunque será lo habitual para la seguridad jurídica, 9.3 C.E., no exige necesariamente tales condiciones la LPH.
Junto al título constitutivo cobran habitualmente una importancia esencial los “Estatutos” de la comunidad. Regulados por el artículo 553-11, contendrán reglas esenciales para el uso del inmueble y la convivencia de los comuneros. En particular podrán regular el destino, uso y aprovechamiento tanto de los bienes comunes como privativos, las limitaciones del uso y las posibles cargas sobre éstos, los órganos de gobierno complementarios y la forma de gestión y administración.
Menos importantes son los reglamentos de régimen interior, que, no pudiendo oponerse a los estatutos, podrán regular las relaciones de convivencia y buena vecindad, y la uilización de los elementos de uso común y las instalaciones. Artículo 553-12.
Respecto de estos Estatutos y Reglamentos, no podríamos apreciar diferencias significativas respecto de la LPH, arts 6 y 13.
Estos son por tanto los requisitos para que nazca la propiedad especial horizontal. Con el otorgamiento del título y cumplimiento del resto de requisitos surge tal régimen. No debemos cometer, pues, el craso error de confundir el nacimiento de una copropiedad con el nacimiento de la propiedad horizontal. Así, es perfectamente factible que se construya un edifico respecto del cual no se constituya el régimen de propiedad horizontal, por ejemplo, porque simplemente no se ha otorgado el título constitutivo.
En este caso, que duda cabe que de existir varios propietarios, estaremos también ante una copropiedad, si bien no ya regida por la regulación especial, ley de propiedad horizontal y Ley 5\2006 CCC sino por las reglas relativas a la copropiedad ordinaria, sea de la ley civil común o del Código Civil catalán.
B)Elementos Privativos.
Clásicamente se han distinguido en Derecho Común tres distintas categorías de elementos privativos, que con independencia de lo establecido expresamente por la Ley 5\2006, se hace de plena aplicación al derecho foral en el ámbito docente en que nos estamos desenvolviendo.
Así se considera que tales elementos privativos pueden clasificarse:
En este sentido se pronuncia también el Derecho Catalán, Artículo 553-33. “Elementos privativos. Solo pueden configurarse como elementos privativos de un edificio las viviendas, locales y espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso propio a la vía pública, ya sea directo o a través de un elemento común de goce no restringido.”
Roca Sastre define el piso como el espacio continuo de tres dimensiones, delimitado por paredes, muros, pisos, techos u otros elementos separadores fijos que los independicen de otros pisos o locales pertenecientes a toros propietarios y la posibilidad excepcional, admitida en la legislación hipotecaria, de la existencia de fincas formadas pro trozos discontinuos que se complementan en su finalidad.
Respecto del local es válida la definición del artículo 1.2 de la LPH: “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida un elemento común de aquél o a la vía pública.”
Según García Gil, por vía pública se entiende comúnmente no sólo lo que las ordenanzas municipales señalen como tales, sino también los pasajes de carácter privado si son de posible utilización por el público o si la misma puede imponerse mediante la c de una servidumbre de paso.
Es importante no confundir el elemento privativo, con el elemento común de uso privativo, regulado por el artículo 553-42, en el que se afirma: “2. Puede vincularse, en el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del edificio o demás elementos comunes a uno o varios elementos privativos. La atribución exclusiva e inseparable a elementos privativos del uso y goce de una parte de los elementos comunes no les hace perder dicha naturaleza. 3. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes."
Queda clara, por tanto, la diferencia: la naturaleza del elemento privativo atribuye una propiedad exclusiva y excluyente sobre el bien en cuestión, así como el resto de obligaciones inherentes al mismo. Sin embargo, el elemento común de uso privativo, atribuye al beneficiario precisamente este derecho de uso en exclusiva, y correlativamente el deber de conservación y mantenimiento en óptimo estado. Pero no atribuye un derecho exclusivo y excluyente en cuanto a la propiedad y poder de disposición se desprende, sino que estas facultades que integran parte de la propiedad, continúan siendo de la comunidad de propietarios.
En otras palabras, el titular de este derecho de aprovechamiento en exclusiva puede usar y debe mantener, pero no puede vender ni gravar, pues no es suya la propiedad sino el mero uso.
Esta situación suele plantear problemas a nivel práctico, pues no es extraño que el bien común de uso privativo sea una azotea o una terraza; y menos aún que el propietario del bien privativo que goza del derecho de uso llegue a considerarlo como suyo, como de su propiedad, obviando las más elementales bases jurídicas. Así, se llega habitualmente a construir en dichas azoteas o balcones auténticos pisos, mediante el techado y levantamiento de paredes.
Todo ello no tiene otro fin que se la demolición, al no dejar de ser un elemento común, en el que no se puede realizar obra alguna sin el consentimiento de las mayorías fijadas por ley.
Para finalizar este punto, recordar que son considerados como anexos, o anejos, todos aquellos espacios, elementos o instalaciones que situados fuera del espacio delimitado del piso o local, son también propiedad privativa del mismo dueño, por ser accesorios al piso o local. Los anejos no tienen cuota especial de participación en los elementos comunes, por aprovecharles las del elemento privativo, y, desde el punto de vista registral, no abren folio independiente.
C) Elementos comunes.
Artículo 553-41. “Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.”
De tal precepto podemos deducir un sencillo concepto de elemento común: ”será todo aquel, sea físico o jurídico, necesario para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos”.
A mayor abundamiento, señalaremos que se distinguen, por parte de la jurisprudencia y de la doctrina más autorizada, diversos tipos o clases de elementos comunes, a saber:
1º.- Elementos comunes esenciales y no esenciales para la existencia del edificio: serán esenciales aquellos que no permiten su conversión en propiedad privativa salvo que sean sustituidos por otros, y no esenciales aquellos que siendo comunes permiten, con las mayorías adecuadas, su conversión en bien privativo, en anejo, etc.
Así pensemos en un local que siendo propiedad de la comunidad es enajenado como bien privativo a un tercero, con las necesarias modificaciones de título y cuotas.
2º.-STS de 10 de mayo de 1965: establece una clasificación bipartita entre elementos comunes por naturaleza, inherentes al derecho singular de propiedad sobre cada uno de los espacios delimitados, susceptibles de aprovechamiento independiente y elementos comunes por destino, que se adscriben al servicio de todos o algunos de los propietarios singulares.
Pero volvamos a la enumeración de los elementos comunes. Como hemos visto, se puede hablar de un claro criterio de “numeros apertus”, pues los elementos que se citan son a mero título ejemplificativo.
Quizá merezca la pena señalar el artículo 396 C.C., pues en él se ofrece un mayor detalle, tanto de los elementos que expresamente se consideran como comunes, como también de la existencia de esta cláusula residual, abierta.
Así, afirma el Artículo 396 C.C: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”
Copropietarios: suelen dividirse en a).- Derechos de aprovechamiento y disfrute; b) Derechos de Disposición y gravamen; c) Obligaciones.
Derechos de aprovechamiento y disfrute: integrados a su vez por los siguientes:
Para ello, bastará con notificar previamente a la comunidad, salvo que con tales obrar se altere la configuración del edificio, en cuyo caso habrá que estar al régimen de mayorías oportuno.
Merece la pena señalar una importante novedad de la Ley catalana en este punto; normalmente, las modificaciones realizadas por los comuneros sin permiso de la comunidad terminaban siendo convalidadas por los Tribunales en aquellas ocasiones en que se consideraba que aquella había dado tácitamente su consentimiento. Entraba aquí en juego la libre apreciación de los Tribunales, que ahora sin embargo se ve limitada, pues el propio texto legal afirma que si la obra no disminuye la solidez del edificio ni invade elementos comunes se entenderá que la comunidad ha dado su consentimiento si no se pronuncia en contra en el plazo de 6 años desde la realización de la obra.
Así pues, esta novedosa presunción, que debiera entenderse “iuris et de iure”, viene a conceder al propietario autorización por el mero transcurso de los 6 meritados años sin oposición de la comunidad. Claro está, deberemos esperar a que la interpretación usual, de los Tribunales, venga a clarificar los requisitos para entender opuesta a la comunidad; quizá entretanto pueda, por analogia, aplicarse la jurisprudencia existente para la autorización de las obras en Derecho común. Artículo 553-36.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.”
Así como la facultad de hacer cesar una situación de copropiedad sobre el mismo bien privativo:Artículo 4: “La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.”
No observamos regulación análoga en la Ley 5\2006. Quizá pudiera incluirse en el Artículo 553-37. “Disposición de los elementos privativos. 1. Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra limitación que las que se derivan del régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, los pueden modificar, enajenar y gravar y pueden realizar en los mismos todo tipo de actos de disposición ordinaria y extraordinaria. Si establecen servidumbres en beneficio de otras fincas, estas servidumbres se extinguen en caso de destrucción o derribo del edificio.”
En cualquier caso, de no incluirse en el anterior precepto, no cabe duda alguna de que tales facultades corresponde al propietario del inmueble, sea conforme al C.C.C., conforme a la L.P.H., C.C. o L.H.
Derechos de Disposición y gravamen: derivados del artículo 553-37 apenas trascrito, al que nos remitimos.
Por lo demás, especial mención merece en este punto la exclusión de los derechos de tanteo y retracto propios de la copropiedad del régimen de propiedad horizontal.
Así afirma el artículo 553-1 que el régimen de la propiedad horizontal comporta: “c) La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad proindivisa de un determinado apartamento.”
Obligaciones de los copropietarios, que se regulan en los artículos 553-38 a 553-47. Entre ellas, cabe destacar como esenciales:
Observamos pues aquí, en primer lugar, la obligación de no contravenir la normal convivencia en la comunidad.
Al igual que hace la LPH en su artículo 7, la legislación catalana menciona expresamente en seno de esta obligación el acatamiento de las normas de conducta determinadas por los Estatutos.
Asimismo, se incluye la obligación de no realizar actividades que dañen o hagan peligrar el edificio.
Poco podemos mencionar de estos puntos, prácticamente idénticos a lo planteado por LPH en su artículo 7.
Asimismo, tanto la LPH, art. 7, como el CCC, art. 553-47, prohíben realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, ilícitas y peligrosas.
Artículo 553-47. Actividades prohibidas. Los propietarios y ocupantes de pisos o locales no pueden realizar, en el elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los estatutos prohíban, que sean perjudiciales para las fincas o que vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Artículo 7. 2 LPH: “ Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Tales actividades, reguladas por el RAMINPI, Decreto 2414/1961, pueden ser concisamente definidas de la siguientes manera:
Molestas.- Serán calificadas como «molestas» las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.
Insalubres.- Se calificarán como «insalubres» las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
Nocivas.- Se aplicará la calificación de «nocivas» a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
Peligrosas.- Se consideran «peligrosas» las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.
Ilícitas.- Seránconsideradas como tales todas las que puedan constituir infracción penal.
Igualmente podemos observar innovaciones introducidas por el CCC; así por ejemplo, la expresa mención que se hace de la obligación de respetar las normas urbanísticas y los usos del sector donde se halle el edificio.
Esta es una novedad de capital importancia, pues permite fundar en normas administrativas, en conjunción con las civiles, las acciones de esta última naturaleza, ejercitadas ante Tribunal civil en tal jurisdicción.
Aunque quizá no sea tan novedoso este punto, si tenemos en cuenta que ya el RDL 1/1992, Ley del Suelo, regulaba algo parecido en su artículo 305: “Acción ante Tribunales ordinarios Los propietarios y titulares de derechos reales, además de lo previsto en el artículo anterior y en el artículo 266, podrán exigir ante los Tribunales ordinarios la demolición de las obras e instalaciones que vulneren lo dispuesto respecto a la distancia entre construcciones, pozos, cisternas, o fosas, comunidad de elementos constructivos u otros urbanos, así como las disposiciones relativas a usos incómodos, insalubres o peligrosos que estuvieren directamente encaminadas a tutelar el uso de las demás fincas.”
Al efecto de garantizar que los comuneros respetan la meritada obligación, tanto la LPH como el CCC conceden a la Comunidad la que ha dado en llamarse “acción de cesación”, regulada en forma casi idéntica.
En efecto, el artículo 553-40.2 y 3 afirma: “2. El presidente o presidenta de la comunidad, si se realizan las actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que deje de realizarlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta puede interponer contra los propietarios y ocupantes del elemento común la acción de cesación, que debe tramitarse de acuerdo con las normas del juicio ordinario. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y de la certificación del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, la cesación inmediata de la actividad prohibida.
3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente a la privación del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede exceder de dos años y, si procede, a la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.”
Y el artículo 7 LPH dispone: “. ..El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”
Vemos, pues, que hay gran similitud, pero no identidad, por las siguientes razones.
En primer lugar, la LPH exige que la demanda se dirija tanto contra el ocupante que esté realizando las actividades prohibidas como contra el propietario, si fueren distintos.
En segundo lugar, la LPH permite que ya en el primer procedimiento judicial pueda el Juez decretar, además de la indemnización que proceda contra el infractor, la medida de privación temporal del uso del inmueble, y lo permite hasta un máximo de 3 años. Sin embargo, el CCC, más permisivo, tan sólo permite en un primer procedimiento la condena a cesar en la actuación y la indemnización por los daños, exigiendo una posterior reiteración en la conducta para permitir la privación del inmueble, y además tan sólo por 2 años, y no por 3, como la LPH.
Ambas normativas permiten la extinción del arrendamiento o del derecho que legitime el uso por el infractor, y exigen un previo requerimiento de cesación como requisito de procedibilidad judicial.
Obligación de conservación: tanto el artículo 9 LPH como el artículo 553-38 establecen la obligación del propietario de conservar y mantener en buen estado de conservación tanto su vivienda o local como las instalaciones privativas que por el mismo discurran.
El artículo 9 continúa haciendo referencia a la obligación que surge para el propietario de indemnizar al resto de copropietarios por los perjuicios que se les pudieran irrogar como consecuencia del incumplimiento de esta obligación. No lo menciona expresamente el CCC, pero ninguna duda cabe de que esta obligación rige también en ámbito catalán, sea por el CCC sea por el 1.902 CC.
Consentir la entrada y servidumbres necesarias en el piso. Esta obligación, claro está, no es ilimitada. Se circunscribe a la necesidad de realizar en el inmueble reparaciones indispensables para su adecuado uso y, sobre todo, mantenimiento, cuando a tal fin sea necesario atravesar o usar del espacio privativo. En el mismo sentido es en el que debe ser interpretada la obligación de soportar la constitución de servidumbres. Pero veamos el detalle legislativo.
Afirma el artículo Artículo 553-39. “Limitaciones y servidumbres legales. 1. Los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los demás y de la comunidad, a las limitaciones imprescindibles para efectuar las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los demás elementos privativos cuando no existe ninguna otra forma de efectuarlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.
2. La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los elementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de mejora adoptados por la junta o para el acceso a elementos comunes que no tengan ningún otro acceso.
3. Los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constitución de las servidumbres, permanentes o temporales, absolutamente imprescindibles para efectuar obras de conservación y suministro de su elemento privativo.
4. Los titulares de las servidumbres deben resarcir los daños que causen en los elementos privativos o comunes afectados y, en su caso, el menoscabo que les produzcan.”
Y el artículo Artículo 9.1 LPH. “Son obligaciones de cada propietario:...
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17,teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d)Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.”
¿Cuáles son, pues, las diferencias?.
1ª.- En el CCC, parece no haber limitaciones, ni de tiempo ni de lugar ni de modo, para la realización de obras de conservación o mantenimiento por parte de la Comunidad, siempre que sean necesarias o razonables en comparación con otras opciones, apartado 1553-39. En idéntico sentido la LPH.
2ª.- Sin embargo, en cuanto a las obras de mejora por la Comunidad se refiere, podemos ver alguna diferencia. Así, la LPH guarda silencia, y en el CCC, para la constitución a favor de la Comunidad de servidumbres permanentes para la ejecución de los acuerdos de mejora adoptados por la junta, así como para el acceso a elementos comunes que no tengan ningún otro acceso, parece que se limita la posibilidad a que tal servidumbre discurra por “elementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta”, no privativos en sí.
Cuando la servidumbre tenga por fin obras de mantenimiento y reparación, parece que no hay limitación, pudiendo establecerse tanto en elementos comunes como privativos. Sin embargo, si la finalidad es una obra de mejora, el propietario no esta obligado a soportar la servidumbre, salvo que se trate de la constitución sobre elementos comunes de uso privativo, que no privativos en sí.
3ª.- También parece importante la diferencia por la que el CCC permite a los propietarios exigir, en su propio beneficio, la constitución de las servidumbres antes mencionadas, siempre que en este caso sean absolutamente imprescindibles para obras de conservación o suministros.
Aunque restringe la necesidad a una absoluta imprescindibilidad, no deja de ser permisiva, máxime teniendo en cuanta que la LPH no contiene norma análoga al respecto.
4ª.- Tanto la LPH como el CCC contienen la lógica obligación de indemnización a cargo del beneficiario para con el perjudicado.
Contribuir conforme a la cuota de participación.
Antes de nada hemos de tener claro que la cuota de participación sirve para determinar la relación entre la propiedad exclusiva y los elementos comunes o copropiedad; además, su concreción para cada piso o local, en atención a su situación y dimensiones, es requisito imprescindible para el otorgamiento de título constitutivo.
Conforme a la cuota se determina la propiedad y los demás derechos, como el de votación, pero también las obligaciones, y entre ellas una fundamental, la de colaborar económicamente al mantenimiento, conservación, en definitiva, entretenimiento adecuado del inmueble. Art. 553-3 CCC y 3 LPH.
No hay diferencias significativas entre el art. 9 LPH y el 553-43 CCC sobre la contribución a los gastos comunes, que afirman se realizará en proporción a las cuotas de participación.
Quizá recordar también en este punto la obligación de la Comunidad de constituir el denominado “Fondo de Reserva”, que en ambas legislaciones exige un mínimo igual al 5% del último presupuesto ordinario, 553-6 CCC y 9.1f LPH.
Comunicar el cambio de titular y el domicilio para notificaciones.
Tanto el CCC como la LPH establecen sin diferencias esta clara obligación. Los propietarios están obligados a comunicar a la comunidad la transmisión de su derecho real de propiedad. Asimismo los propietarios están obligados a comunicar un domicilio en España a efectos de comunicaciones, siendo éste el del domicilio de la comunidad para el caso de que no se cumpla con tal obligación de designación. 553-37 CCC y 9 LPH.
La Comunidad. Obligaciones.
1ª.- La obligación esencial de la comunidad vienen dada por la adecuada conservación y mantenimiento del inmueble y sus servicios de modo que reuna las debidas condiciones estructurales, así como de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Todas las obras que se deban realizar a tal fin, son de cargo de la comunidad en conjunto. Artículo 10 LPH y 553-38.3 y 44 CCC.
Claro está, exceptúanse aquellos casos en que la necesidad de las obras no sea debida a la naturaleza del inmueble o al simple devenir de los años y el estado, sino que sean causadas por actuaciones dolosas o imprudentes de algún comunero.
2ª.- Asimismo, en virtud del artículo 10.2 LPH, : “la Comunidad a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
No existe norma análoga en el CCC. Quizá, podríamos incluir esta obligación en el artículo 553-44, cuando reza: “3. Todos los propietarios deben sufragar necesariamente los gastos que comporten la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento del servicio de ascensor, de acuerdo con la normativa de vivienda, y de los servicios imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio. Los propietarios pueden exigir el fraccionamiento del pago en mensualidades durante un año.”
Es este uno de los puntos donde, quizá, sea mayor la diferencia que podamos encontrar. No en cuanto a la regulación básica o del supuesto habitual, sino en cuanto a las distintas posibilidades que se plantean. Veamos.
Dejando de lado la comunidad por turnos y medianería que no entran en nuestro objeto de estudio, el CCC distingue las que denomina “propiedad horizontal simple” art. 553-33 ss, “propiedad horizontal compleja” art. 553-48, y “propiedad horizontal por parcelas”, art. 553-53.
La LPH distingue, por el contrario, entre la propiedad horizontal básica, entendida como aquella en que existen más de 4 copropietarios, y comunidad que podríamos denominar como “simple”, en la que se integrarían como máximo 4 comuneros y se rige por el 398 CC ex art.14 LPH, y finalmente la que se ha dado en llamar “propiedad horizontal tumbada, o “complejos inmobiliarios privados en la terminología del art. 24 de la LPH.
Evidentemente, la regulación de la “PH Simple” del CCC equivale a la básica de la LPH. Así como la “PH Tumbada” de la LPH equivaldría a la “propiedad horizontal por parcelas” del CCC.
Siendo la mayor novedad del CCC en este punto la “propiedad horizontal compleja”, que no recibe una regulación expresa por la LPH.
En cualquier caso dejaremos de lado las especialidades, y nos centraremos en el examen de los regímenes que podemos considerar como básicos, esto es, los dedicados a la propiedad horizontal simple catalana y a la ordinaria común.
Se distinguen en el CCC, srts. 553-15 ss, idénticos órganos de gobierno que en la LPH, arts. 13 ss. A saber, Junta de Propietarios, Presidencia, Secretario y Administrador. No consideramos digno de mencionar como diferencia el hecho de que el CCC no contemple expresamente en su artículo 553-16 la posibilidad de nombrar vicepresidentes, dado que el 553—15 in fine sí prevé la posibilidad de creación por parte de la Comunidad de otros órganos que considere convenientes, como por cierto también hace idénticamente el 13.1 in fine LPH.
Examinaremos cada uno de ellos detenidamente.
5.2.1. La Junta de Propietarios. Art.553-19 CCC y 14 ss. LPH.
Podemos afirmar que es el órgano de gobierno por excelencia de la comunidad. Esta integrada por todos los comuneros propietarios.
Se reunirá al menos una vez al año para aprobar los pesupuestos y cuentas, 553-20 CCC y 16 LPH, con carácter general u ordinario, y tantas veces como lo considere oportuno el presidente o una cuarta parte de los propietarios que representen a su vez una cuarta parte de las cuotas de participación, con carácter extraordinario; también puede la junta reunirse sin convocatoria si a la misma concurrieren todos los propietarios y así lo acordaran por unanimidad.
La citación para la asistencia se deberá realizar con 6 días de antelación para la junta ordinaria y con el tiempo imprescindible para su conocimiento en el caso de las extraordinarias en el caso del artículo 16 de la LPH. Plazo que se amplía a los 8 días para juntas ordinarias en el caso del 553-21 CCC.
Podrán asistir todos los propietarios; en el caso de división de las facultades integrantes del derecho real, la facultad corresponde al nudo propietario, no al usufructuario, arrendatario ni similares. Y si bien la asistencia es libre, tan sólo ostentarán derecho al voto aquellos comuneros que se encuentren en regla en cuanto al pago de cuotas comunitarias se refiere; los vecinos morosos sólo tendrán derecho a opinar, pero no a votar, salvo que acrediten la impugnación judicial y la consiguiente consignación judicial o notarial, art. 553-24 CCC y art. 15 LPH.
La asistencia será personal o mediante representación legal o voluntariamente otorgada.
Según los artículos 553-23 CCC y 16 LPH, la junta se constituirá válidamente en primera convocatoria sí concurren la mitad de propietarios que además representen la mitad de cuotas de participación. En caso contrario, se procederá a la segunda convocatoria de la junta, quedando en este caso válidamente constituida sin sujeción a “quórum”.
En cuanto a sus funciones, afirma el artículo 14 LPH: “a. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos. b. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. c. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c). d. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior. e. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.”
De forma prácticamente idéntica, aunque añadiendo algún detalle expone el artículo 2. La junta de propietarios tiene aquellas competencias no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes: a) El nombramiento y remoción de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad. b) La modificación del título de constitución. c) La aprobación de los estatutos y del reglamento de régimen interior y su reforma. d) La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales. e) La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas o cortes para su financiación. f) El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar cuotas. g) La extinción voluntaria del régimen de comunidad especial.”
Y para finalizar el examen de la junta, haremos referencia a la forma de adopción de acuerdos. Ambas regulaciones legislan este punto de forma similar, si bien el CCC modifica de forma más que afortunada el régimen de unanimidades que venía de largo dando origen a no pocos abusos.
Efectivamente, la LPH afirma en su artículo 17.1.a que “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.” Sin embargo, el art.553-25.2 CCC afirma que: “Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.”
La explicación de la supresión de la unanimidad no es otra que, como ya adelantábamos, la evitación de los habituales abusas que por parte de algún comunero se venían produciendo en los regímenes de mayoría. Así, era habitual que un vecino, por simple enemistad u otros motivos infundados, se opusiera cicateramente a la aprobación de un acuerdo que exigía unanimidad, impidiendo así de forma no demasiado lícita el éxito de la propuesta, que una y otra vez caía en saco roto.
Aunque los Tribunales venían solucionando el problema por la vía del la interdicción del abuso de Derecho, art. 7 C.C. y 11.2 LOPJ, se asegura así el legislador Catalán que ningún comunero pueda imponer su única voluntad de forma irracional al resto de copropietarios, claro está, en detrimento de la excepcional protección que para asuntos tan esenciales concedía la unanimidad.
Hasta que punto se ha acertado o errado sustituyendo el criterio imparcial de los órganos judiciales por la voluntad libre de la mayoría sólo el tiempo y la práctica foral lo dirá.
Para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el edificio si afectan a su estructura o configuración exterior y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas, el CCC exige el voto de las 4/5 partes de comuneros con iguales cuotas, y la LPH exige unanimidad.
Según la LPH, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin embargo el CCC exige sólo mayoría simple.
Afirma la LPH que el arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. El CCC exige mayoría, conservando eso sí, la autorización o consentimiento del afectado.
Continúan la LPH regulando que para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso si implican modificación de título constitutivo o estatutos, se requerirá el voto de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas; todo ello sin perjuicio de los arts. 10 y 11 ya estudiados, referidos a la obligación de la comunidad de mantener el inmueble en las condiciones de accesibilidad básicas.
El CCC en este punto establece el mismo sistema de mayorías.
Según la LPH, la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. El CCC exige sin embargo mayoría de concurrentes y mayoría de cuotas de participación.
Ambas regulaciones establecen que para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
5.2.2.La Presidencia y los vicepresidentes.
Según el artículo 13 LPH, el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
Sus funciones esenciales serán las de ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.
Laexistencia de vicepresidentes será facultativa; su nombramiento se realizaría por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente, y al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, les correspondería sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.”
El 553-16 CCC establece de forma esencial las mismas atribuciones y obligaciones al Presidente; podría decirse, quizá, que las amplía, pero sería una apreciación superficial, pues aunque no lo mencione expresamente la LPH, difícilmente se puede dudar de que el Presidente esta obligado a velar por la integridad y mantenimiento del inmueble y el correcto cumplimiento de sus obligaciones por parte de los propietarios, secretario y administrador.
Transcribámoslo no obstante, para una mejor apreciación: “1. La junta de propietarios designa al presidente o presidenta necesariamente entre los propietarios de elementos privativos. 2. Corresponden a la presidencia las siguientes funciones: a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios. b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente. c) Elevar a públicos los acuerdos, si procede. d) Velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de los elementos y servicios comunes. e) Velar por el cumplimiento de los deberes de los propietarios y de los titulares de la secretaría y administración.”
5.2.3. El Secretario.
En este punto observamos una leve diferencia, pues para la LPH, si no se dispone otra cosa expresamente, las funciones de secretario las desempeñará el presidente. Pero para el CCC, se presupone el nombramiento de secretario.
Para ambas legislaciones el nombramiento correspondería a la Junta, y lo sería por el periodo de un año, salvo renuncia justificada o remoción expresa. El cargo es gratuito, salvo que recaiga en la misma persona externa que desempeñe el cargo de Administrador, en cuyo caso podrá ser remunerado. Por tanto podrá ser secretario tanto un comunero como un extraño.
Sus funciones vienen reguladas por los artículos 19.4 y 553-17 de forma similar; a saber, expedir actas, certificados de actas y documentos de la comunidad, y custodiar los libros y documentos de la misma, aquí sí observamos una diferencia, pues el CCC exige la custodia y conservación por un bienio, mientras que la LPH lo hace por un lustro.
5.2.4. El Administrador.
Pues bien, para finalizar con nuestro estudio haremos una referencia al administrador de las comunidades de vecinos.
Tal y como ocurre con el Secretario, la LPH presupone su inexistencia y la asunción de sus funciones por el presidente, mientras que el CCC lo regula al contrario. Será asimismo elegido por un año, entre los propietarios o por designación de profesional ajeno; en el primer caso el desempeño será gratuito, en el segundo se presupone oneroso. Pueden, como dijimos, coincidir los cargos de secretario y administrador en una misma persona, propietaria o profesional.
Sus funciones son esencialmente las mismas, y se dirigen básicamente hacía la conservación y mantenimiento del inmueble, reparaciones urgentes que sean necesarias, preparación de aspectos contables, gastos e ingresos, y custodia en su caso de la documentación y libros.
Antonio Baños López
Abogado
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